湖州市人民政府
　　行政复议决定书
　　湖政复决字〔2019〕52号
　　申请人朱某。
　　被申请人湖州市自然资源和规划局。
　　本机关于2019年6月3日收到申请人朱某提出的行政复议申请，不服被申请人下属的湖州市不动产登记服务中心对申请人不动产登记申请不予受理的行为。6月6日，本机关依法受理。被申请人在收到行政复议答复通知书后十日内提交了行政复议答复材料。因涉及历史遗留问题，复议机关依法延长审理期限三十日，并书面告知了申请人和被申请人。复议机构于2019年8月19日召开了行政复议听证会，听取了双方当事人的意见。经对申请人的主张、被申请人答复意见及在案证据等进行审查，本案现已审理终结。
　　申请人称：1994年某村根据省建设厅〔1994〕81号文件精神向八里店镇申请农民新村试点建设，经规划，由某村利用本村的土地统一建造95户别墅，房屋相继建成后，大部分以抓阄的方式陆续分配给村民。1996年为完善建房手续，湖州市人民政府城区管理委员会以城管字〔1996〕13号文件下达批复文件，同意某村进行农民新村试点建设。1997年湖州市八里店镇人民政府经研究下发八政〔1997〕12号文件，同意某村按农民新村建房申报，计划投资1000万元，资金自筹解决，并要求某村按有关规定向土管部门办理征地手续。1997年3月10日，经某村申请，湖州市土管局同意征用耕地用于农民新村建设。另湖州市规划局于1997年12月28日为某村补办了建房许可证，并附上了96户名单，其中大部分为真实姓名，小部分为某村虚报的姓名，包括了9户涉案房产。1997年某村据此为村民办理了大部分房屋的土地证。2004年1月，某村以申请人提供的同样文件和方式统一办理了全部96套房屋的房产证，包括涉案9套虚假名字的房产证。
　　2006年1月至2007年2月，某村为支付农民新村建造费用，以存量房屋用于共同联建为名，由申请人相继支付160万元，于2006年1月将91号别墅交付申请人家庭使用，并承诺办理房屋产权证。申请人入住至今，一直催促办证，得知全部村民和其余联建的房屋早已办证，经向办证部门查询得知，涉案房屋已登记在虚假名字项下，经向被申请人申请，2017年7月24日被申请人同意撤销原房屋登记，并告知可依据相关法律规定提出申请。但申请人自2017年7月提出办证申请后，被申请人以各种理由拖延办理，不断提出各种手续和要求，直至申请人无法满足，要求出具相关出面材料即不予受理告知书为止。
　　申请人认为被申请人登记部门不予受理的决定违法，理由如下：一、涉案房屋合法建造。涉案房屋的建造取得了相关部门的批准，手续齐全，属合法房屋，依法可取得权属证书，且涉案房屋先前已经进行过权属登记。二、申请人为涉案房屋的合法权利人。涉案房屋因某村建造资金所需，属与申请人联建法律关系，且申请人已支付全部出资。申请人自取得房屋后，入住已达十三年之久，申请人未能取得权属证书的原因是该房屋已有错误登记所致。三、被申请人登记部门以申请登记材料不符合法定形式为由不予受理没有法律依据。1.农民新村用地申请材料是某村以集体的名义为全部95幢房屋申请的，并不代表是某村为自己申请，权利人并不属于某村。对此，某村的申请材料、有关部门的批复以及某村为大部分房屋办理权属证书的行为得以印证；2.建房许可证只是为办理土地证时补办的手续，并不是规划局的意思，而是某村自己填写的附件。在被申请人登记部门要求申请人办理各种手续时，规划局明确告知申请人，规划只作整体规划，从来不涉及具体房屋产权人名单，该名单与规划局无关。因此，该项名单只是某村为上报所需，并不是真实权利人的依据；3.实际权利人已得到村委会和各级部门的认可，被申请人登记部门应以实际权利人进行登记。某村在原错误登记撤销后，已以安置协议的形式与申请人签订了过户手续，对此情况已按被申请人的要求向湖东街道、八里店镇政府、湖州市吴兴区住房和城乡建设局汇报并经盖章确认，各部门并未提出相反意见，因此根据《村民委员会组织法》，村民有自治权，村委会有权根据需要处置自有存量房产；4.申请人提供的材料符合法定形式。在某村已办理的一、二期农民新村几百户同地址的产权登记中，均以同样资料同种方式办理的，即直接登记在产权人名下，并不需先登记在村委会名下后转移登记至申请人名下。如果申请人提供的资料和登记方式不符合法定形式，那么被申请人登记部门据此登记的全部几百户房屋均不符合法定形式。5.被申请人登记部门不予受理的决定完全背离了其先前的文件精神。2017年7月，经申请人申请，被申请人在撤销原登记的同时，告知申请人可按相关规定提出登记申请，如果申请人的申请不符合法定条件，被申请人不应当作出这样的答复。综上，申请人认为，被申请人下属登记部门在申请人两年的申请登记期间，不指导不引导申请人办证，更不告知正当的办理方式，反而以各种理由拖延办理，申请人无数次申请登记，均在被申请人登记部门拒收材料的同时，不出具不予受理告知书，属典型的消极不作为行政行为，违背了国家有关依法治国的文件精神和最多跑一次的行政效率要求，更违反了不动产登记条例的相关规定。涉案房屋属合法建筑，被申请人对因历史问题未能办证的房屋，应当积极创造登记条件，杜绝无证房产的存在，建立正常有序的不动产管理体系和监督体系。因此，被申请人登记部门的行为侵犯了申请人的合法权益，现依法提出复议申请，请求复议机关依法纠正错误。
　　为证明其主张，申请人提交了以下证据材料：申请人身份证复印件、不动产登记不予受理告知书、不动产登记申请表、房屋拆迁补偿安置协议、浙江省村镇农（居）民建房许可证、关于农民新村建设用地的报告、湖州市人民政府城区管理委员会关于同意某村进行农民新村试点的批复（城管字〔1996〕13号）、湖州市八里店镇人民政府关于同意上报某村农民新村建房的批复（八政〔1997〕12号）、湖州市建设用地呈报表（湖土征字（97）42号）、湖东农民新村用地表、浙江省农村集体经济组织统一收据及付款说明、湖州市国土资源局对《关于要求撤销原不动产产权证并重新登记的申请》的回复。
　　被申请人称：一、 被申请人作出该告知书的事实清楚、程序到位。2019年5月27日，申请人朱某到被申请人处申请办理某街道某路*幢的首次登记，并提交了材料：不动产登记申请表、房屋拆迁补偿安置协议、浙江省村镇农（居）民建房许可证、关于农民新村建设用地的报告、农民新村建房批复、建设用地呈报表、农民新村用地表、申请人身份证明。经核查，申请人提交的材料中权利人与《湖东农民新村用地名册》及《浙江省村镇农（居）民建房许可证》等审批材料的房地权利人不符，申请登记的材料不符合法定形式。同日，被申请人向申请人作出《不动产不予受理告知书》，告知其不动产登记申请不予受理，并将申请材料原件退还给申请人后告知符合法定形式的申请材料。综上，被申请人作出该告知书的事实清楚、程序到位。二、 被申请人作出该告知书适用法律依据正确。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；……”经调查，1996年6月20日，湖州市人民政府城区管理委员会出具《关于同意某村进行农民新村试点的批复》（城管字〔1996〕13号），同意八里店镇某村根据省建设厅〔1994〕81号文件精神进行农民新村试点。1997年3月20日。八里店镇某村民委员会向原湖州市土管局提交《关于农民新村建设用地的报告》，申请95户农民建筑用地，面积11056平方米，3月20日，八里店镇人民政府出具《关于同意上报某村农民新村建房的批复》（八政〔1997〕12号），3月25日，原湖州市土地管理局同意八里店镇某村村民委员会征用耕地1.1055公顷用于农民新村建设，12月28日，原湖州市规划部门补办了八里店镇某村《浙江省村镇农（居）民建房许可证》（（97）32号），建房许可主体为朱某等96户，并附有具体户主名单。本案中，申请人朱某申请办理涉案房屋首次登记，但对照当时八里店镇某村村民委员会申请农民新村建设用地提交的《湖东农民新村用地名册》，其不在95户村民名册内，无法证明其取得土地权属的合法来源，且对照当时湖州市规划部门为湖东新村朱某等96户出具的《浙江省村镇农（居）民建房许可证》（（97）32号），申请人朱某也不在该96户农民建房许可证名单之内。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：……（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；”本案中，申请人提交的申请材料不符合法定形式，被申请人向申请人作出该告知书的法律依据充分。综上，被申请人作出该《不动产登记不予受理告知书》的事实清楚、程序到位、适用法律依据正确，请求驳回申请人的复议请求。
　　为证明其主张，被申请人提交了以下证据材料：关于同意某村进行农民新村试点的批复（城管字〔1996〕13号）、关于农民新村建设用地的报告及湖东农民新村用地名册、关于同意上报某村农民新村建房的批复（八政〔1997〕12号）、湖州市建设用地呈报表（湖土征字（97）42号）、浙江省村镇农（居）民建房许可证（（97）32号）及湖东农民新村套型、建筑标记表、不动产登记申请表、不动产登记不予受理告知书等。
　　经审理查明：2019年5月27日，申请人向被申请人下属的湖州市不动产登记服务中心（以下简称“不动产登记中心”）申请办理湖州市吴兴区某村农民别墅*幢房屋所有权的首次登记，并提交了不动产登记申请表、房屋拆迁补偿安置协议、浙江省村镇农（居）民建房许可证、关于农民新村建设用地的报告、农民新村建房批复、建设用地呈报表、农民新村用地表、申请人身份证明。经核查，不动产登记中心认为申请登记的不动产首次登记材料中，申请的权利人与浙江省村镇农（居）民建房许可证及农民新村用地表等审批材料的房地权利人不符，申请登记材料不符合法定形式。依据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，不动产登记中心于2019年5月27日作出涉案《不动产登记不予受理告知书》并送达申请人。
　　另查明，在行政复议审理期间，不动产登记中心于2019年8月29日作出了《不动产登记补正材料通知书》并送达申请人，告知了申请人其不动产登记还需补充提交的材料。
　　证明以上事实的证据有：申请人身份证复印件、关于同意某村进行农民新村试点的批复（城管字〔1996〕13号）、关于农民新村建设用地的报告及湖东农民新村用地名册、关于同意上报某村农民新村建房的批复（八政〔1997〕12号）、湖州市建设用地呈报表（湖土征字（97）42号）、浙江省村镇农（居）民建房许可证（（97）32号）及湖东农民新村套型、建筑标记表、不动产登记申请表、不动产登记不予受理告知书、不动产登记补正材料通知书等。
　　本机关认为：本案的争议焦点在于，被申请人下属的不动产登记中心于2019年5月27日对申请人作出的《不动产登记不予受理告知书》程序是否合法、认定事实是否清楚、适用法律依据是否正确。
　　《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。《不动产登记操作规范（试行）》3.5.1规定了不动产登记申请的受理条件，其中第3项为：申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致。9.1.2规定，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（三）项规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。
　　本案中，申请人于2019年5月27日向被申请人提交了涉案不动产登记申请、浙江省村镇农（居）民建房许可证、建设用地呈报表等相关登记材料，但申请人朱某并不在浙江省村镇农（居）民建房许可证及湖东农民新村用地表的名单之列。据此，被申请人经审查后于当日依据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，作出涉案不动产登记不予受理告知书，告知申请人：“申请登记的不动产首次登记材料中，申请的权利人与浙江省村镇农（居）民建房许可证及农民新村用地表等审批材料的房地权利人不符，申请登记材料不符合法定形式”，并无不当。被申请人未当场一次性告知申请人办理涉案不动产登记需要补正的全部内容，存有不当，鉴于被申请人在复议案件审理过程中已将需要补正的材料告知申请人，未实际损害申请人的权益，故本机关对此予以指正。
　　综上，被申请人作出的涉案不动产登记不予受理告知书虽存有瑕疵，但程序合法、认定事实清楚、适用法律正确。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，决定如下：
　　维持被申请人湖州市自然资源和规划局下属的湖州市不动产登记服务中心于2019年5月27日作出的《不动产登记不予受理告知书》。
　　申请人如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向德清县人民法院提起行政诉讼。
　　湖州市人民政府
　　2019年9月3日